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中国楼市,何去何从?

时间:2020-06-30 12:37来源:互联网 作者:小狐

我们知道,房子是消费品,即房子是用来住的,解决老百姓的住房问题就成了民生问题。

同时,房子也可以用来投资,这样的话,房地产就成为投资品。

在中国,由于房地产贷款与信用、国家信用息息相关,房地产就成为国家信用的基础。

所以,如何能够使中国的房地产问题软着陆,这对于中国经济至关重要。

在探讨中国房地产改革的方向之前,我们先大致看看几个典型国家是如何进地产市场改革的。

我们先看看德国。

中国楼市,何去何从?(图1)

大家都知道,德国房地产市场一直比较平稳,那么,德国是如何利用市场化手段来解决房地产问题的呢?

二战后,德国分裂为东德与西德,由于受战争的影响,当时德国的房屋缺口很大,再加上德国的土地私有化,政府就通过税收优惠与财政补贴等行为,鼓励一切市场主体建设了大量的住房,先把房屋供给问题给解决掉。

德国政府严格房屋租赁市场,规定租金的上涨幅度,如果房东设置的租金上涨幅度超越政府的规定,房东是要坐牢的。

很快,德国就解决了国民的居住问题。

德国能够快速解决国民住房问题的核心原因在于,德国政府人为房地产市场化运作。

美国对于房地产的调控与德国不同。

中国楼市,何去何从?(图2)

你可能说,2008年美国的次贷危机不就是由房地产的次级贷款引起的吗?

美国虽然点燃了全球经济危机,但是美国的住房问题真的没有那么糟糕。美国建国以来,刚开始的13个州的土地是私有的,后来,美国通过各种方法从其他国家弄来的土地是国有的,美国政府把这些国有土地出售给私人,私人可以在自己的土地上面自由的建房子。

美国很大,人口3.3亿,相当于其地理面积,人口并不多,所以美国人的住房条件还是很好的,人均住房面积也比较大。

这些中产阶级在美国高度发达的金融体系支撑下,他们可以从银行以很低的利率借款,同时首付比例也不高,这才酿成后来蔓延全世界的次贷危机。

美国与德国这两个国家的土地是私有化的,这与中国的情况不太一致,有一个地方的土地是国有的,房地产价格也控制的很好,它就是新加坡。

新加坡的组屋制度是非常成功的。

中国楼市,何去何从?(图3)

1960年,李光耀刚刚上台,就成立了新加坡建屋发展局。当时的新加坡甚至还没有独立,经济条件也比较差,就是在这么差的条件之下,新加坡建了许多保障性住房。

后期,新加坡形成了土地国有、保障性住房、市场化运行,三大模式交相呼应的场面,有效解决了新加坡人民的住房问题。

政府通过修建大量的保障性住房,使得许多人民以极低的租金就可以入住,并且,个别经济条件很好的富翁,也可在市场上购买商品房,两不耽误。

这样的话,商品房就不会形为的稀缺,房地产的价格就更加的市场化,这点与中国不一样,由于中国存在许多刚需人群,在房价高企的情况下,他们也不得不去买,其实这时的商品房价格时扭曲的。

事实上,土地的国有化,对于房地产改革帮助很大,就看你怎么使用了。

由于住房的成本主要集中的土地上,盖房用的砖头、瓦块其实花不了多少钱,政府拥有土地,建设保障性住房的成本就大大降低,政府这么做,其实就相当于放弃部分土地出让金收入而已。

大家听我讲新加坡、美国、德国的住房制度,我们就会大概清楚,中国的房地产改革方向在哪里?

我们更应该学习新加坡!

新加坡的反面案例就是国有土地、批租制度、房地产金融化,乃至最终货币化。

这种模式只会造成政府与房地产商、金融巨头形成利益合作体,国民经济被房地产绑架,房价扭曲,经济债务率高企,贫富差距加大。

当然,中国实施的并非此种模式。

中国楼市,何去何从?(图4)

但是,国有土地、批租制度、房地产市场化的策略也不是太好。

由于政府是唯一的土地供给方,这也容易造成大地产商通过竞价买地,垄断房地产市场,政府为了获得更高的土地收入,也倾向于支持房价上涨。

这种模式也会造成居民购房压力加大,居民杠杆率高,老百姓不敢消费,有效需求不足,对经济也会形成挤出效应。

所以,土地国有化、批租制度、保障性住房、房地产金融化,四者的有效结合才是中国房地产市场的发展方向。

而中国自房地产商品化改革以来,特别是2008年金融危机之后,房地产市场有货币化的倾向,这造成许多城市房价翻了好几番,房地产市场泡沫明显,这也是层主要重视的。

本文相关词条概念解析:

土地

土地,是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素,以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体,土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。土地储备机构申请贷款时,应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模,应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接,并报经同级财政部门批准,不得超计划、超规模贷款。

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