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蓝筹地产年会评审会召开,疫情全球蔓延,中国的房地产还是有增量的

时间:2020-04-09 21:41来源:互联网 作者:小狐

蓝筹地产年会评审会召开,疫情全球蔓延,中国的房地产还是有增量的(图1)

评审会也对疫情之下房地产市场所受影响,以及疫情后房地产市场的可能变化与走向进行了探讨,相关核心内容辑录如下:

议题一:新冠肺炎疫情对经济及房地产的影响有多大?

汪利娜:新冠肺炎疫情现在遍及全世界200多个国家,确诊病例突破了100万,百年历史上少见,它对全世界和中国的经济影响非常大,一些国际机构如经合组织预计2020年全球很多国家会是负增长,平均增速最高也只在1.1%的程度。

这次疫情的袭击对房地产业来讲,影响远远大于2003年的和2008年的金融危机,原因有以下几点:

首先,跟2003年的和2008年的金融危机相比,房地产业所处的发展阶段已经发生了根本性的变化。

以前房地产业处在高速增长的阶段,每年的投资增速都是两位数,从2015年以来降到了个位数,2019年虽然投资增速达到了9.9%的高水平,但也是对以往两年的恢复,整个房地产业处在一个中低速发展阶段。

第二,市场环境最大的变化是地产的饱和度跟以前不一样了。

2008年以前,市场处在供不应求的状态,只要建房子,肯定卖得出去,但是现阶段的房地产业已经基本饱和,有一些结构性的短缺,也就是新城市市民那一部分的住房供给比较短缺。

另外区域差距极大,刚开始很多商以为三四线好赚钱,后来发现不是这样的,房地产业要想恢复必须找到发展的区域差别在哪里。

第三,现阶段房企的杠杆率、居民的杠杆率跟以前不一样。2008年,居民的杠杆率只有不到18%,现阶段居民的杠杆率达到了55%,已经非常高了,企业就更不用说了,杠杆率在80%左右。

现阶段老百姓拿出大笔钱买房子不是很乐观。

第五,政策环境不同,现在在新基建政策、房住不炒的总基调下,政策的导向主要是旧城改造、棚改危改,还有新城镇市民的一些保障性住房,现在靠房地产业弥补固定资产投资不足的头寸,我想希望是存在的,但并不像以前那么大。

郝炬:短期来说,疫情对地产企业尤其是规模型企业的影响不是特别大,但是很多中小型房企,尤其是去年年底资金链比较紧张的企业,压力会非常大,我想在2020年,进一步整合是大势所趋。

议题二:房地产企业可能面临的风险有哪些?

第一,一二线城市不会有太大的波动,和投资会维持稍微上涨的幅度,但是三四线城市,特别是不在大城市圈内的一些三四线城市,泡沫还是有的,库存还是有的,存在着一定的风险。

第二,中小房企的债务风险还是很大。

第三,企业拿地很紧张,地方政府的财政压力会很大。

第四,房地产行业在疫情下会洗牌,加强集中度,集中度提高对品质的提升和质量保证会有一些促进,说是风险,可能也是一个好事。

郝炬:现在有两大不确定性:

第一,这次疫情在全球扩展以后,对全球的金融体系,尤其是反向对中国房地产和资产价值重估的模式是否会有重构?

第二,疫情全球蔓延,对中国的出口型企业和中小型服务业已经产生了巨大的影响,短期内体现在失业率上,从中期来看,三到六个月内会明显影响普通老百姓的收入,对购房的支付能力会产生一定的影响。

张寅:我不担心经济会不会出现某种程度的反弹,我担心反弹无法持续,大家做没做好那样的思想准备?

现在到了一个投资的关键点。近些年来,中国的劳动效率提高,同样一个操作界面,2008年可能需要40人,现在可能只需要8个人,而劳动力成本提高了3倍,中国的经济内部发生了深刻的变化,现在的投资思路也必须随之变化。

从经济说到房地产,如果还是按照原来的思路发展,我认为很难,我不太同意的一个观点是,大量的企业或者项目会被收购,这次不会的,因为大企业也缺钱。

现在的企业普遍有两个看不清:一是经济走势受国内外疫情影响到底会变成什么样?二是自己行业内的终端会怎么样?

我认为,房地产现在的问题不是供给的问题,不是没房子,存量还很大;也不依赖于政策,比如说限购是否取消,房地产调控已经两年了,只要市场在,房企都能找到活路,房地产的情况取决于未来三个月经济的其他方面能否好转。

议题三:如何保持房地产行业和企业的平稳运行?

郝炬:中国的房地产还是有增量的,但是结构有一定的失衡,调控政策的弹性空间也相对比较大,现在调控的主基调不变,在其他方面,比如说预售证的办理、账户资金的处理、土地出让金支付等各个方面已经有明显的松动,这些政策对商的流稳定性有比较大的帮助。

陈哲:头部企业过去一两个月对流的重视是前所未有的,一季度的房子卖不动,房企的压力很大,平价出货换取流的意愿非常强烈。

当然这里面有一个好的基础,去年底到今年初,大家在海外已经融到了一定的钱,大型房企的流到目前为止是比较好的。

与此同时,他们也做了一些动作,裁员的力度超过大家的想象,有些房企的裁员比例已经达到了20%~30%,这里面有很多的渠道和手段,比如说区域的重组合并,通过数字化或者业务流程梳理对后台人员实现替代;岗位表外化等等。

总体来说,房地产企业对外呈现了比较有信心的状态,但是无论从对流的重视,还是裁员力度看,对后市是谨慎的。

李志能:我接触了一些电子类的企业,曾经供不应求,今年一二月份尤其是二月份,收入只有去年同期的20%,没有办法只能安排待岗制,把员工分成几波,一波是企业离不开的,一波是要实行待岗制和轮岗制的,这是现在很多企业悄无声息在做的,相当于变相裁员。

我们要面对一个现实,整个世界的经济进入衰退、箫条期,全世界眼巴巴地盼着疫情结束了能够回到从前,但我的想法是,当疫情结束的时候,可能会发现疫情只是一个前站,这会给很多人的消费行为带来影响。

我觉得现阶段研究房地产,需要考虑一些不确定性的事件,可能可以未雨绸缪做一些研究。

资金方面,我觉得一点不用担心,全放水,如果以房地产为支柱产业就多流点,如果房地产不是支柱产业,就少流一点。

资金有两个方向,一个是给终端的消费者,允许他加杠杆,另一个是给企业。

上半年更需要资金的可能是企业,而消费者现在的贷款没有障碍,利率也是最低的。

终端和供给不一样,短期是企业的问题,6个月以后如果终端跟不上,企业就存在着第二波的问题,这是市场层面。

企业层面的应对肯定是资金链不能断,几个能控制成本的地方,比如说跟银行协商,贷款晚一点还,借新还旧,这个都好解决。

人力成本方面,短期可能会采用隐形方式,比如减薪,从高管开始,房地产高管的薪水已经到顶端了,减薪是早晚的事,到7月份,如果还是有30%-40%下降的话,裁员可能别无选择。

郝炬:房地产企业2020年第一个核心关键词是流,整体上来讲,在2019年,万科、碧桂园、恒大这些头部企业的利润和规模增长已经放慢了。主要的增长来自于腰部企业,前10到前50的一些企业。

放慢规模的增长,稳定自己的发展态势,这是地产稳定流的第一个核心的关键点。

第二,大部分地产企业在拿地节奏方面有两个变化:一是节奏会适度放缓;二是向核心一二线城市及周边聚焦,提高土地储备质量,同时加快土地的区域化能力。

比如恒大要加大土地的周转效率,我们统计,万科、新城、碧桂园的土地流转率大概是两年半左右,恒大基本上可以做到五年,所以提高周转也是实现流稳定的方式。

第三,提效。今年年初出现的所谓的组织整合、裁员,在2019年其实已经广泛出现了。我觉得房地产企业的人员工资压力并不高,我们统计下来,工资占额的比例只有2%-3%,如何提高人均效能,这点非常关键。

第四,资产结构调整。2020年,地产企业会减少非核心业务的投入,不是说不做多元化业务,而是减少对低效资产和业务的投入。

同时我估计2020年由于商业地产受疫情影响,收益会比较差,一些企业为了流的提升等等,会加大对不良商业资产的处置力度。

第五,地产企业会提升产品的打造力度,增加健康和科技等方面的概念。

最后一点,通过各种方式做合理的融资。

陈哲:前几年发展特别快的大企业,在规模扩张上确实已经到了一个很难发力的阶段,所以无论从架构的调整,还是从人力资源的优化,包括整个资产的重新盘活和配置来说,都走在这样一个阶段。

市场的饱和度跟过往完全不能同日而语,但在一二线城市里确实还存在一些结构性的机会。前两天深圳项目卖得非常好,盘一开就售罄;苏州前几年没有放开户籍限制,春节后做了这个动作,需求也迅速释放出来,整体上伴随着政策面的宽松和疫情的控制在逐渐好转。

现在,房地产行业的基本格局已经形成,在增量市场,未来都市圈周边的市场是房地产的主,确实需要房地产企业把在这里的竞争力体现出来;存量市场要求企业有资产能力;新业务方面则考验着企业的发展能力,这三条路线是并存的,并且很多企业的布局以及能力打造已经现出成效了。

本文相关词条概念解析:

企业

企业一般是指以盈利为目的,运用各种生产要素(土地、劳动力、资本、技术和企业家才能等),向市场提供商品或服务,实行自主经营、自负盈亏、独立核算的法人或其他社会经济组织。在商品经济范畴内,作为组织单元的多种模式之一,按照一定的组织规律,有机构成的经济实体,一般以营利为目的,以实现投资人、客户、员工、社会大众的利益最大化为使命,通过提供产品或服务换取收入。它是社会发展的产物,因社会分工的发展而成长壮大。企业是市场经济活动的主要参与者;在社会主义经济体制下,各种企业并存共同构成社会主义市场经济的微观基础。企业存在三类基本组织形式:独资企业、合伙企业和公司,公司制企业是现代企业中最主要的最典型的组织形式。现代经济学理论认为,企业本质上是“一种资源配置的机制”,其能够实现整个社会经济资源的优化配置,降低整个社会的“交易成本”。

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